买过房的人，不乏这样的经历：早早交过钱排了号，仍买不到合意的房子；房款交了多时，房产证遥遥无期；开发商今天说房子已经卖完了，明天又有了……其实，这些现象都是因为开发商惯用的伎俩在作怪。这些手段，让房地产市场变得更加不规范，并使房价虚高起来。大河网联合东方今报将推出“深挖高房价黑幕”系列报道，如果你有这样的遭遇，请告诉我们。

○成本价不足5000元，现均价8800元，利润率76%

○其销售价格是郑州市后来“地王”房价的近2倍

○开盘近8个月，1159套房无一在房管局合同备案

○引发业内猜想：到底是捂盘惜售还是卖不出去？

□今报记者王世峰肖芳\

    根据郑州房地产网统计，12月4日，郑州成交商品住宅218套，成交均价4490元/平方米。相对于均价来说，郑州部分楼盘的价格已经高到了不可思议的地步。

    此前，有网友给位于郑州市花园路与东风路号称郑州“楼王”的中原数码港·蓝堡湾楼盘算了一笔账：成本价不到5000元/平方米，而如今其均价8800元/平方米，利润率将达76%。

    但是，“楼王”的高价似乎有点“高处不胜寒”。目前，“楼王”没有一套住宅在郑州房管局合同备案。于是，质疑之声再起，到底是捂盘惜售还是房子卖不出去？

    网友算账：“楼王”利润率高达76%，房价是后来“地王”的近2倍业内猜疑：开盘8个月无一套房在房管局备案，疑似“捂盘惜售”

    【网友算账】“楼王”成本价4850元/平方米

    号称郑州“楼王”的“蓝堡湾”从不缺乏关注点，无论是其高房价（有人认为是虚高），还是其高昂的利润（或者说是暴利）。网友“东床驸马”就在爱铺论坛上给郑州“楼王”算了笔成本账，每平方米不到5000元的价格引来网友热议。

    12月5日，记者在该论坛上找到该帖子。根据其帖子，“楼王”建筑（销售）成本约为4850元/平方米。按照开盘均价8500元/平方米计算，每平方米利润为3650元。

    征地费用 445.2元/平方米

    面地价土地闲置成本土地契税

    5.91亿元（总地价）÷150万平米（容积率为5.2，可建面积）=394元/平方米闲置两年，按同期货币市场的行业收益标准取5%的收益计算，两年的资金成本为：5.91亿元×5%×2=5910万元。建筑（销售）的资金成本为39.4元/平方米5.91亿元×3%÷150万平米=11.8元/平方米

    前期开发成本 154元/平方米

    规划费用（含规划设计、基础设施设计）：16元/平方米建筑规划单体设计费用：26元/平方米地探物探费用：6元/平方米政府规费：80元/平方米（含环保、专项基金、质量监督、征地管理、土地登记、相关证书工本费等费用）监理费用：16元/平方米，不可预见费用：10元/平方米

    建筑安装成本 1900元/平方米

    按照建委公布的建筑工程项目栏头价核算清单，30层左右的高层建筑工程项目，框架结构成本核算约为2200元/平方米，实际市场价格为1800~1900元（含主体、内外墙、水电管网、消防设施、电梯）。在这里核算是取成本为1900元/平方米。

    基础设施配套费用 合理区间为110元/平方米

    市政工程建设费：18元/平方米市政工程质检费：15元/平方米小区供电工程费：20元/平方米小区供水工程费：15元/平方米小区照明工程费：10元/平方米小区道路绿化费：2元/平方米小区其他生活配套：30元/平方米

    装修费用 400元/平方米

    “东床驸马”邀请著名的装修公司老板去样板房看过，初步估算装修成本最高为400元/平方米

    品牌使用成本 255元/平方米买过房的人，不乏这样的经历：早早交过钱排了号，仍买不到合意的房子；房款交了多时，房产证遥遥无期；开发商今天说房子已经卖完了，明天又有了……

    参照万科接受恒大地产委托，全权开发经营管理恒大的项目，收取的品牌费用为总销的3%。该项目也按照这个比例计算，按照开盘销售均价8500元/平方米计算，品牌成本为255元/平方米 销管财成本782元/平方米

    按照河南省住宅产业商会公布的相关比例数据计算，销售推广费用，按照4.2%的比例算销售成本为357元/平方米

    管理费用按照3%的比例算销售成本为255元/平方米财务费用按照2%的比例算销售成本为170元/平方米

    公司税务支出 804.1元/平方米

    营业税及附加税，按照5.5%计为：467.5元/平方米所得税：按照12%的33%计为336.6元/平方米