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| [来源]中国广告网河南站 |
[作者]aries |
[时间]2007-12-22 |
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2007年对中国房地产业来说是极不寻常的一年，至12月21日，央行年内第6次宣布加息,调高金融机构人民币存款基准利率0.27%,调高贷款基准利率0.18%。国家调控政策相继出台，使得一线大城市不断上张的房价得到一定的抑制，也促使中国房地产业的发展步伐更加稳健。郑州作为二线城市，07年的楼市是如何发展的？08年又有怎样发展趋势？就这些问题，我们对大河网楼市编辑苏卫华进行了专访。
“住房保障”成为“国策”
“住房保障首先应该是排在第一位的。”大河网楼市编辑苏卫华说，国家和政府不仅将其放在非常重要的地位，而且出台了相应的政策法规，这是2007年最大的压力，是我们中国住房保障开始走向法制化一方面。
“经济适用房”、“廉租住房”等这些并不具有新意的字眼，在刚刚过去的一年里在中国楼市得到了空前的强调而显得特别突出。可以这样说，建“经济适用房 ”和“廉租住房”成为了各级政府的主要政绩之一，“经济适用房”和“廉租住房”在各大媒体特别是党报媒体中也频频亮相，并常常抢占了头版头条的位置，一些地方的“经济适用房”楼盘也成为了中国楼市的“样板工程”，成为了各大开发商学习参观的对象。
新模式划分房地产市场
2007年7月26日，郑州市政府以红头文件的形式，下发了一份通知，正式宣布要组建一家郑州公共住宅建设投资有限公司，这是全国的一个试点。郑州公共住宅建设投资有限公司是一家国有独资企业，由郑州市国资委出资，房管局负责业务管理。公司将按照公司法市场化运作，不增加财政风险和负担。
大河网楼市编辑苏卫华告诉记者，投资公司在维持正常运转的情况下，不以赚钱为最终目的，它是将社会效益放在第一位，经济效益放在第二位的，市场行为本身无法解决，甚至不愿意解决的，关系到民计民生的问题，由公司运作。这里所说的市场行为不愿意干的事，指的就是公司将来的主营业务，文件规定，郑州公共住宅建设投资有限公司的经营范围是：经济适用房、廉租住房、周转住房和农民工公寓等住房的投资和建设；市区危房、旧城改造及对老旧住宅小区进行配套、升级和改造投资建设；对市区问题楼盘进行托管处置；负责公共住宅建设项目的投融资业务。董事长由组织部门任命外，其他人员都面向社会招聘，同时实行监事会负责制，绝不会涉足商品房开发。
“价涨量跌”逐渐显现
新政目前对国内许多中心城市的楼市已经产生了巨大的影响，部分地区不但需求下跌，房价也开始下跌。但我认为，由于银行紧缩银根的政策在基层还没有完全开始执行，房贷新政的威力还没有完全开始体现。目前的观望还仅仅只是开始，等到大量的客户正常贷款因为银行无钱可贷而被拒绝，新开盘项目因为预期降低而调低房价的时候，市场波动将更大，调控新政的威力才会充分显示。
近期国家出台的宏观调控的政策都有一个共同特征，不管是第二套房首付及利率的提高，还是保障性用房土地供应量要达到7成，确切的说，政府通过系列政策，在给市场传递一个信息——住宅首先需要满足老百姓最基础的居住需要，政府是绝不允许住宅成为一种投机和投资工具的。
所以，如果系列政策还不能抑制房价过快上涨，金融工具中的物业税、租赁税、遗产税、交易税、所得税都将陆续出台或者大幅提高，未来住宅的投资功能会被迅速挤压，持有成本会急剧上升。因而，房贷新政在很大程度上严重打击了投资者对楼市预期的信心。
而针对投资行为的第二套房房贷新政，我们认为是近几年最有效的打击投机炒房的手段。首付由三成提高到四成，意味者投资客的成本提高了30％，同时也意味着收益下降30％（因为计算投资收益率时，投资者通常是以自有资金来计算，而不是总价），同时，更重要的是第二套房利率从原来下降10％到上浮10％，前后利率差了20％，炒房的收益空间被极大的挤出，风险也就极大提升。第二套房房贷新政，在很大程度上，沉重的打击了市场的投资需求。根据我们的测算，房贷提高10％，市场需求将至少下降20％，市场需求在短期之内急剧下跌，销售压力剧增。
“价涨量跌”现象实际上是市场承受力已经接近极限的一种表现，房价的过快上涨，已经远远超过大部分消费者的真实消费能力，可以说，在目前中国的多数核心城市，很多人不是不买房，而是已经买不起房。尽管2007年中国加大了对楼市的宏观调空，并想法设法抑制房价的上涨，但是由于市场供求的关系，仍然阻挡不住中国楼市价格的上扬，不过到了下半年，随着房价的涨幅趋缓，其销售量也下降了，“价涨量跌”逐渐显现。 |
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